Super Sismabonus 110%: studio di fattibilità

Nel presente articolo vediamo un esempio di studio di fattibilità per superbonus al 110% di un intervento di cambio di destinazione d’uso di un deposito in abitazione previa demolizione e ricostruzione. Per lo studio di fattibilità ci si è basati sulla consultazione della normativa vigente, delle circolari e degli interpelli riguardanti casi simili, messi a disposizione dagli Enti come l’Agenzia delle Entrate, l’Enea, etc..

FATTIBILITA’ URBANISTICA

L’immobile ha destinazione d’uso “Magazzini e locali di deposito” (categoria catastale C/2).

Dall’analisi dello strumento urbanistico Comunale risulta che l’immobile ricade in zona agricola. In tale zona, ai sensi delle Norme Tecniche di Attuazione, è previsto “per le strutture edilizie esistenti, legittimamente costruite o condonate, sono ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e ristrutturazione edilizia”. Non è consentito il cambio di destinazione d’uso.

Tuttavia, è possibile applicare il Piano Casa Campania per il quale, ai sensi dell’art. 6-bis, nelle zone agricole sono consentiti i mutamenti di destinazione d’uso di immobili o di loro parti, regolarmente assentiti, per uso residenziale del nucleo familiare del proprietario del fondo agricolo o per attività connesse allo sviluppo integrato dell’azienda agricola. È inoltre possibile applicare le disposizioni dell’art. 4 (aumento volumetrico fino al 20%) o dell’art. 5 (demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico fino al 35%) dello stesso Piano Casa, con l’obbligo di destinare non meno del 20% della volumetria esistente ad uso agricolo.

FATTIBILITA’ AI FINI DEL SUPERBONUS

Nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2020 è stato precisato che “il Superbonus spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”.”

Con riferimento alla risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 242 del 13/04/2021, “è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo, purché tale variazione sia indicata nel provvedimento amministrativo che assente i lavori e sempreché l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.”

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SISMABONUS

Il sismabonus spetta per immobili che sorgano nelle zone sismiche 1,2 e 3.

Il Comune ove sorge l’immobile è classificato in zona sismica 2 (due) pertanto il sismabonus è applicabile.

L’Agenzia delle Entrate nell’interpello n. 538 del 9/11/2020, chiarisce che “nella circolare 8 luglio 2020, n. 19/E è stato, da ultimo, ribadito che è possibile “fruire della detrazione d’imposta, in caso di lavori in un fienile che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione che il contribuente intende realizzare purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo“. Il medesimo principio risulta applicabile anche agli interventi antisismici ammessi al Superbonus; pertanto, è possibile fruire della detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico, oggetto dell’istanza di interpello, anche nell’ipotesi prospettata di cambio di destinazione d’uso in abitativo dell’immobile oggetto dei lavori, purché nel provvedimento amministrativo che assente questi ultimi risulti chiaramente tale cambio e semprechè l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.”

Nel caso in esame, consegue che il sismabonus è applicabile con interventi di demolizione e ricostruzione e cambio di destinazione d’uso in residenziale, nei limiti previsti dalla normativa, a patto che dal titolo edilizio risulti che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione nonché risulti il cambio d’uso degli immobili in “residenziale” e semprechè l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.

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ECOBONUS

Non essendo presenti impianti di riscaldamento, non sono agevolabili gli interventi di cui all’ecobonus.

 AUMENTO VOLUMETRICO

Con riferimento alla risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 210 del 2021, con il quale l’istante chiede un parere riguardo la demolizione e ricostruzione di immobili non residenziali con cambio di destinazione d’uso in abitativo e aumento volumetrico ai sensi del Piano Casa Campania: “Al riguardo, si fa presente che la qualificazione degli interventi prospettati in istanza tra gli “Interventi straordinari di demolizione e ricostruzione” per i quali l’articolo 5 della legge della Regione Campania 28 dicembre 2009, n. 19, consente l’aumento della volumetria esistente, entro il limite del 35 per cento, comportando una analisi di natura tecnica non fiscale, esula dalle prerogative esercitabili in sede di interpello. Sotto il profilo fiscale, si ritiene che, fermo restando il rispetto delle condizioni e degli adempimenti normativamente previsti, l’Istante possa fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico, purché nel provvedimento amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione nonché risulti il cambio d’uso degli immobili in “residenziale“.”

Per quanto riguarda l’applicabilità delle detrazioni alle spese relative all’incremento volumetrico, si precisa che sono ammesse solo le spese per eventuali interventi antisismici e non quelle per eventuale riqualificazione energetica.

Infatti, l’Agenzia delle Entrate, nell’interpello n. 175 del 16/03/2021 chiarisce che:

“il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha chiarito che «a differenza del “Super sismabonus” la detrazione fiscale legata al “Super ecobonus” non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam».

In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi. Ne consegue, pertanto, che nel caso in esame, relativo ad interventi da eseguirsi su un edificio composto da 3 unità abitative e 4 unità pertinenziali di proprietà di due soggetti, sussistendo la prevalenza residenziale, si potrà accedere al Superbonus sia per gli interventi antisismici che per gli interventi di efficientamento energetico. Tuttavia per tali ultimi interventi si potrà fruire delle detrazioni per le sole spese relative alla parte esistente.”

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