Servitù fognaria in Condominio

Nel presente articolo vediamo un esempio di stima dell’indennità dovuta per costituzione di servitù fognaria all’interno di un Condominio. Precisamente si stima l’indennità dovuta dal Condominio Alfa al Condomino Sig. Beta per aver realizzato, nell’ambito dei lavori di ristrutturazione dell’edificio condominiale, manufatti afferenti gli impianti condominiali per lo scarico delle acque meteoriche e fognari all’interno dell’immobile di proprietà esclusiva. Più precisamente, il Condominio ha realizzato gli impianti di scarico ad uso comune insediandone una parte in proprietà esclusiva del Sig. Beta ed ora, intendendo risarcire quest’ultimo, ha incaricato il tecnico di redigere una perizia di stima dell’indennità.

DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI

L’immobile del Sig. Beta è una unità immobiliare, sita al piano terreno di uno stabile in muratura in corso di ristrutturazione, presumibilmente di costruzione risalente ai primi del 1900, se non addirittura precedente, ubicato nel centro storico della città. Lo stabile, completamente inutilizzato e disabitato, si presenta alla stregua di un cantiere. Per quanto desumibile i lavori, che alla data del sopralluogo risultano sospesi, riguardano la ristrutturazione integrale del fabbricato, sia internamente che esternamente, interessando sia la parte edilizia che impiantistica.

L’unità immobiliare si presenta anch’essa allo stato grezzo, interessata da importanti lavori di ristrutturazione in corso, che però al momento del sopralluogo risultano fermi. Mancano pavimenti, intonaci, impianti, infissi, e ogni altro tipo di finitura.

In particolare si è potuto riscontrare che all’interno dell’unità sono stati realizzati impianti di scarico delle acque meteoriche e fognari non solo a servizio della singola unità ma anche delle unità ai piani superiori.

In particolare sono state realizzate due linee a pavimento, una per acque nere ed una per acque bianche, che convogliano rispettivamente le acque provenienti da colonne fecali e pluviali condominiali, oltre scarichi a servizio esclusivo dell’immobile e acque meteoriche sul terrazzino di proprietà esclusiva. Le linee sono munite di diversi pozzetti di derivazione.

RIFERIMENTI NORMATIVI

In bibliografia non sono stati reperiti strumenti specifici per il calcolo dell’indennità di servitù di scarico all’interno di edifici, presumibilmente perché in situazioni ordinarie gli impianti di scarico condominiali vengono realizzati contestualmente alla costruzione del fabbricato, per cui il proprietario dell’unità immobiliare attraversata da impianti condominiali ne è consapevole sin dall’acquisto.

Il caso in esame si può configurare pertanto come un caso particolare.

Per analogia, ci si riferisce alla servitù di scarico e fognatura generalmente valida per i terreni. Per la servitù di scarico coattivo valgono le medesime argomentazioni valide per l’acquedotto, cui l’art. 1043 C.C. espressamente rimanda: “Le disposizioni contenute negli articoli precedenti per il passaggio delle acque si applicano anche se il passaggio è domandato al fine di scaricare acque sovrabbondanti che il vicino non consente di ricevere nel suo fondo. Lo scarico può essere anche domandato per acque impure, purché siano adottate le precauzioni atte a evitare qualsiasi pregiudizio o molestia.”

Ai sensi dell’art. 1038 C.C. “Prima d’imprendere la costruzione dell’acquedotto, chi vuol condurre acqua per il fondo altrui deve pagare il valore, secondo la stima, dei terreni da occupare, senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo, oltre l’indennità per i danni, ivi compresi quelli derivanti dalla separazione in due o più parti o da altro deterioramento del fondo da intersecare. Per i terreni, però, che sono occupati soltanto per il deposito delle materie estratte e per il getto dello spurgo non si deve pagare che la metà del valore del suolo, e sempre senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti; ma nei terreni medesimi il proprietario del fondo servente può fare piantagioni e rimuovere e trasportare le materie ammucchiate, purché tutto segua senza danno dell’acquedotto, del suo spurgo e della sua riparazione.”

Ai fini della stima dell’indennità della servitù di scarico valgono le regole espresse per la servitù di acquedotto.

Si può ragionare in analogia a quanto disposto dagli articoli precedenti anche in base all’art. 1049 C.C.: “Se a una casa o alle sue dipendenze manca l’acqua necessaria per l’alimentazione degli uomini o degli animali e per gli altri usi domestici, e non è possibile procurarla senza eccessivo dispendio, il proprietario del fondo vicino deve consentire che sia dedotta l’acqua di sopravanzo nella misura indispensabile per le necessità anzidette. Prima che siano iniziati i lavori, deve pagarsi il valore dell’acqua, che si chiede di dedurre, calcolato per un’annualità. Si devono altresì sostenere tutte le spese per le opere di presa e di derivazione. Si applicano inoltre le disposizioni del primo comma dell’articolo 1038.”

PROCEDIMENTO DI STIMA ADOTTATO

Conformemente a quanto sopra enunciato, l’indennizzo viene stimato come somma delle seguenti quantità: valori di mercato delle aree inutilizzabili dal proprietario in quanto occupate permanentemente dai manufatti realizzati; valori di mercato delle aree necessarie al passaggio per il servizio delle condutture (aree occupate dai pozzetti e dalle caditoie, che costituiscono area utilizzabile dal proprietario ma comunque in maniera limitata in quanto non vi può realizzare opere murarie al di sopra, non vi può posizionare arredi voluminosi e/o pesanti come scaffalature, etc. in quanto deve mantenerle libere per la manutenzione) considerate al 50%; tributi relativi alle aree occupate considerati per intero; tributi relativi alle aree di passaggio considerate al 50%; danni eventuali, per la cui stima si tiene conto del fattore estetico, del fattore limitativo sull’utilizzo globale dell’immobile, danni accessori legati alla fase esecutiva della realizzazione degli impianti, disponibilità da dover garantire in caso di manutenzione degli impianti che richiedano l’accesso all’immobile, nel consentire proprio l’accesso al personale addetto, e gli eventuali disagi connessi.

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