La nuova Circolare della Regione Campania in tema di DL Salva Casa

L’attesa per la presentazione delle Linee Guida del MIT sul Salva Casa viene mitigata dalla recente pubblicazione di una circolare da parte della Regione Campania, nella quale sono contenute indicazioni precise sulla corretta applicazione del DL Salva Casa, evidenziando altresì fondamentali chiarimenti sull’art. 33-quater della Legge regionale n. 16/2004, introdotto con la L.R. n. 5/2024.

Applicazione delle disposizioni del Salva Casa in Campania

La circolare 28 gennaio 2025, n. CI/2025/3 espone in modo chiaro i principi contenuti nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) – successiva all’aggiornamento realizzato dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) – immediatamente applicabili nel territorio regionale.

Si può notare il legame esistente tra la normativa statale e quella regionale, con l’esposizione di indicazioni pratiche per una corretta applicazione del Salva Casa in Campania. Nello specifico, viene rilevata l’immediata applicazione dei seguenti articoli:

• 9-bis (stato legittimo degli immobili),
• 24 (agibilità),
• 31-34-ter (interventi edilizi in difformità),
• 36-36-bis (accertamento di conformità),
• 37 (difformità da SCIA).

Recupero sottotetti

Analizzando nello specifico i riferimenti normativi della circolare, in relazione all’art. 2-bis, comma 1-quater, sulle deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati per il recupero dei sottotetti, si è voluto sottolineare che tale argomento in Campania è disciplinato oltre che dal TUE anche:

• dalla Legge Regionale 28 novembre 2000, n. 15;
• dalla Legge Regionale 10 agosto 2022, n. 13 (art. 2, commi 6 e 7);
• dalla Legge Regionale 22 dicembre 2004, n. 16, come modificata con Legge Regionale 29 aprile 2024, n. 5 (art. 43 quater).

Il documento specifica anche una prevalenza della normativa regionale in deroga di quella nazionale, evidenziando altresì che in Campania:

• gli interventi di recupero dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia;
• nei Comuni con PSU approvato, è consentita la destinazione d’uso anche terziaria, turistico-recettiva o commerciale prevalente;
• nei Comuni senza PSU, il recupero è limitato alla destinazione abitativa.

Disciplina sull’Edilizia libera: VePa e pergotende

Ulteriori novità sono espresse riguardo l’edilizia libera contenute all’art. 6, comma 1, lettere b-bis) e b-ter), del TUE, relative alla realizzazione di:

• Vetrate panoramiche amovibili (VEPA);
• pergotende.

La normativa regionale integra ulteriori interventi attuabili liberamente, in base all’articolo 2 della L.R. n. 13/2022.

Cambi d’uso

Tale materia in Campania è disciplinata, oltre che dall’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 – che disciplina, prevalentemente, i mutamenti di destinazione d’uso riferiti a singole unità immobiliari (salvo il secondo periodo del comma 3, riferito ai mutamenti di un intero immobile) – anche:

• dalla Legge Regionale 28 novembre 2001, n. 19 (art. 2, co. 5, 6, 7 e 8), che contiene disposizioni in materia di edilizia;
• dalla Legge Regionale 10 agosto 2022, n. 13 (art. 2, co. 4 e 6), che contiene disposizioni in materia di urbanistica;
• dalla Legge Regionale 28 dicembre 2021, n. 31 (artt. 26 e 27), che contiene disposizioni di semplificazione in materia di urbanistica e edilizia.

La normativa regionale introduce ulteriori novità:

• aggiunge ulteriori semplificazioni per il mutamento d’uso di singole unità immobiliari;
• prevede che i mutamenti d’uso senza opere o con opere di edilizia libera richiedono la SCIA;
• precisa che:

1. Per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 23 ter, co. 1 quinquies, e quindi:
   • in caso di mutamento senza opere, o con opere di edilizia libera, occorre la SCIA di cui all’art.19 della l. n. 241/1990;
   • in caso di mutamento con opere, occorre il titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, fermo restando che, per le opere riconducibili all’articolo 6 bis, si procede con SCIA, anziché con CILA.
2. Per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, tra le diverse categorie funzionali di cui all’articolo 23 ter, co. 1, lettere a), a-bis), b) e c) del TUE, si fa riferimento al comma 1 quinquies del medesimo articolo, salvo quanto previsto dal comma 5 dell’articolo 2 della l. r. n. 19/2001 per il mutamento, senza opere, nell’ambito di categorie compatibili alle singole zone territoriali omogenee, che è liberamente attuabile.
3. Per il mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 2, co. 6, della l. r. n. 13/2022 (SCIA alternativa a permesso di costruire), salve le ipotesi di cui all’articolo 2, commi 6, 7 e 8 della l. r. n. 19/2001, subordinate a permesso di costruire.
4. Per il mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile, tra le diverse categorie funzionali (fattispecie non disciplinata dal TUE), si applica integralmente la disciplina regionale e, quindi, l’articolo 2, co. 6, della l. r. n. 13/2022, fatte salve le ipotesi di cui ai commi 5, 6, 7 e 8 dell’articolo 2 della l. r. n. 19/2001.
5. Per il mutamento, con o senza opere, anche tra diverse categorie funzionali, che non genera incremento del fabbisogno degli standard urbanistici, si fa riferimento al comma 4 dell’articolo 2 della l. r. n. 13/2022. Questo tipo di mutamento è liberamente attuabile, in quanto urbanisticamente non rilevante in Campania (come confermato anche dall’articolo 27 della l. r. n. 31/2021).

• conferma che per i mutamenti d’uso tra diverse categorie funzionali, si applicano le norme regionali (L.R. n. 19/2001 e L.R. n. 13/2022).

Rigenerazione urbana

Relativamente all’art. 33-quater della L.R. n. 16/2004 (Interventi per la rigenerazione urbana), la norma prevede tre tipologie di interventi:

• Interventi realizzabili con titolo abilitante diretto.
• Interventi subordinati a permesso di costruire convenzionato.
• Programmi Operativi (PO) di rigenerazione urbana.

I Comuni possono escludere aree dagli incentivi previsti, ma la norma resta applicabile fino all’approvazione del PUC (entro il 30 giugno 2025). I PO comportano dichiarazione di pubblica utilità e apposizione di vincoli espropriativi.

Evolveeng e la disciplina del Salva Casa in Campania

Noi di Evolveeng, adattandoci agli innovativi riferimenti normativi introdotti dalla Circolare del 28 Gennaio 2025 seguiamo con attenzione l’evolversi del quadro normativo al fine di applicarli in maniera corretta ai nostri specifici settori di competenza.

L’ambito di applicazione della nuova Circolare investe numerosi settori dell’edilizia in tema di cambi d’uso e rigenerazione urbana. Soprattutto quest’ultima rappresenta un tema cruciale nel dibattito contemporaneo sulle città e il loro sviluppo sostenibile. In un’epoca in cui le aree metropolitane sono sempre più soggette a sfide come l’inquinamento, la congestione, la disuguaglianza sociale e la crisi abitativa, il concetto di rigenerazione si fa strada come una possibile risposta integrata e innovativa, che deve seguire specifici modelli normativi per rendere sempre più vivibili i contesti urbani.

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